Voorgeschiedenis
Woningeigenaren van woningen gelegen in het Groninger aardbevingsgebied lijden schade vanwege een andere waardeontwikkeling van hun woning ten opzichte van woningeigenaren van soortgelijke woningen buiten het aardbevingsgebied. Daarover bestaat al lange tijd consensus. In 2015 heeft de rechtbank Noord Nederland geoordeeld dat deze woningeigenaren gecompenseerd moeten worden. Dit ongeacht de vraag of er sprake is van fysieke schade en ongeacht de vraag of de woning is verkocht. Nadat de NAM in hoger beroep is gegaan is dit in 2018 door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden opnieuw bevestigd.
De vraag die veel opkwam was hoe de schade begroot moest worden als een woningeigenaar schade claimde terwijl hij zijn woning nog niet had verkocht. Hoeveel schade heb je op dat moment? Kan die schade vergroot of verkleind worden in de toekomst? Wat is het moment van schadevaststelling? De Hoge Raad (het hoogste rechtsorgaan in Nederland) gaf aan dat de schade pas begroot zou kunnen worden als er sprake is van een “geofysisch voldoende stabiele toestand”. Het zou momenteel nog te onzeker zijn om een vergoeding toe te kennen. Kortom, een woningeigenaar kan schade claimen als zijn woning nog niet verkocht is maar omdat de bodem niet stabiel genoeg is (het is niet te voorzien hoe de frequentie en magnitude van aardbevingen in de toekomst zal zijn), kan er nog geen goede berekening gemaakt worden.
Dit is uiteraard een onwenselijke situatie, de rechtspraak heeft geoordeeld dat woningeigenaren gecompenseerd moeten worden en het is duidelijk dat op dít moment al schade bestaat, het is alleen niet bekend hoe groot deze schade is. Minister Wiebes heeft vervolgens een adviescommissie in het leven geroepen die de opdracht kreeg om te adviseren over een methode voor het begroten van schade door waardedaling. De commissie Hammerstein ging met deze opdracht aan de slag. Het betreft een tamelijk technisch advies waarbij het in deze blog te ver voert om alle zaken te bespreken. Het originele advies kunt u hier vinden. Het is op voorhand van belang te vermelden dat deze commissie na een uitgebreide analyse van de uitspraak van de Hoge Raad heeft aangegeven dat het mogelijk is om ook nu al tot schadevergoeding over te gaan.
Het toepassingsgebied
Een belangrijke vraag die beantwoord moest worden was de vraag wat het toepassingsgebied zou worden. Met andere woorden, in welk gebied kan nog met redelijke mate van waarschijnlijkheid worden vastgesteld dat woningeigenaren nadeel ondervinden van de ligging van hun woning in het bevingsgebied. Het toepassingsgebied wordt door de commissie bepaald aan de hand van toegekende schadeclaims. In postcodegebieden met woningen met 40% of meer toegekende schade ten opzichte van de totale woningvoorraad heeft de commissie significante waardedaling geconstateerd. In postcodegebieden met 20-40% toegekende schade is dit beeld minder duidelijk, de waardedaling die wordt gevonden zou in dat geval statistisch niet significant zijn. In postcodegebieden met een lager percentage toegekende schade (minder dan 20%) wordt een positief prijseffect gevonden. Hierbij wordt door de commissie het vermoeden uitgesproken dat er sprake is van een zogenaamd ‘waterbedeffect’. Als Groningers vanwege de aardbevingen verhuizen naar plaatsen buiten het risicogebied, kunnen de prijzen daar juist stijgen. Onzes inziens is deze laatste bewering discutabel. De huidige markt wordt gekenmerkt door prijsstijgingen en er is ook een duidelijke trek te zien van bewoners van de stad Groningen die naar de randen van het bevingsgebied verhuizen vanwege economische redenen. De huizenprijzen liggen daar lager en men krijgt meer woning voor hetzelfde geld. Dit zou een deel van de prijsstijging kunnen verklaren naast de organische prijsstijgingen die in het gehele land op te merken zijn. Uiteraard kan er in zekere zin een waterbedeffect optreden maar dit effect lijkt ons in het licht van alle omstandigheden marginaal te zijn. Er mag niet te snel van uit worden gegaan dat de aardbevingsproblematiek in deze schil niet voor een negatieve of minder positieve waardeontwikkeling heeft gezorgd.
WOZ waarde
Om een zuivere schadebegroting te maken dient per individuele woning gekeken te worden wat de woning waard is en wat de woning waard had kunnen zijn op het moment dat er geen aardbevingsschaderisico’s zouden zijn. Onzes inziens ligt het voor de hand om in dat geval elke individuele woning te taxeren en deze woning te vergelijken met soortgelijke woningen in soortgelijke gebieden buiten het aardbevingsgebied. Dit is min of meer de methode die de NAM tot nog toe hanteert binnen de door de NAM in het leven geroepen “waarderegeling”. Groot nadeel hiervan is dat de bijkomende kosten extreem hoog zijn en het een enorme druk behelst om elke woning in het bevingsgebied te taxeren. De commissie Hammerstein heeft daarom geadviseerd om aansluiting te zoeken bij de WOZ waarde. De eeuwige discussie is en blijft in hoeverre de WOZ waarde de daadwerkelijke woningwaarde vertegenwoordigd maar ondanks dit gegeven zal de WOZ waarde als uitgangspunt worden genomen.
De compensatie
Nog niet alle details over de daadwerkelijke compensatie van elke individuele woning in de betroffen regio’s zijn momenteel bekend. Per postcodegebied zal gekeken worden hoeveel schademeldingen er zijn geweest en welk percentage van de schademeldingen is toegewezen. Aan de hand daarvan zal per postcodegebied aangegeven kunnen worden welk percentage als schadevergoeding kan worden uitgekeerd. Dit neemt niet weg dat er inmiddels duidelijke bandbreedtes bekend gemaakt zijn waarbinnen de schadebedragen variëren:
Opvallend ten aanzien van bovenstaande tabel is dat het toepassingsgebied van deze regeling groter is dan het toepassingsgebied dat de NAM hanteert binnen de waarderegeling (Appingedam, Delfzijl, Loppersum, Het Hogeland (voormalige gemeenten Bedum, Eemsmond, De Marne en Winsum), Midden-Groningen (voormalige gemeenten Hoogezand-Sappemeer, Menterwolde en Slochteren) en het grondgebied dat per 1-1-2016 tot de gemeente Ten Boer behoorde (en inmiddels deel uitmaakt van de gemeente Groningen). Dit heeft tot gevolg dat meer bewoners een beroep kunnen doen op de nieuwe waardedalingsregeling van het Instituut Mijnbouwschade Groningen.
Mijn woning staat niet in het overzicht maar ik heb wel schade, wat te doen? Voor woningen gelegen in het gebied zoals in de tabel weergegeven wordt een regeling opgesteld. Dit wil echter niet zeggen dat u geen aanspraak heeft op een vergoeding als uw woning hier niet tussen staat. Indien het aantoonbaar is dat de waardeontwikkeling van uw woning in negatieve zin is beïnvloed door aardbevingsschade zal alsnog tot compensatie overgegaan moeten worden. Het grote verschil is echter dat u deze schade dient te bewijzen. Indien u van mening bent dat uw woningwaarde negatief is beïnvloed dan komen wij graag met u in contact om over deze mogelijkheden te spreken.
Waarderegeling of waardedalingsregeling?
Als u uw woning verkocht heeft en uw woning zowel onder het bereik van de waarderegeling (NAM) en de waardedalingsregeling (IMG) valt blijft de vraag over welke regeling voor u het best is. Omdat de exacte vergoeding van de IMG nog niet bekend is en de NAM per individuele woning maatwerk verricht is het eerlijke antwoord: “dat weten wij niet”. Wel kan worden aangegeven dat het IMG uitgaat van gemiddelden in een bepaald postcodegebied terwijl binnen de waarderegeling van de NAM elke woning afzonderlijk getaxeerd wordt en het verkoopproces met koper en verkoper wordt doorgenomen. Indien u een moeizaam verkoopproces heeft gehad waarvan de onderhandelingen sterk door de aanwezigheid van fysieke aardbevingsschade is beïnvloed of potentiële kopers afhaakten omdat zij het risico op wonen in het aardbevingsgebied niet aandurfden, dan is de kans groot dat u bovengemiddeld veel schade heeft gelegen. In dat geval is het voorzienbaar dat de waarderegeling van de NAM voor een betere compensatie zorgt. De regeling van het IMG zal met name positief zijn als er in uw omgeving veel schades gemeld zijn en u zelf minder problemen heeft ervaren. Indien het verkoopproces soepel is verlopen en u nauwelijks belemmeringen heeft ervaren terwijl dit in de buurt wel zo was, dan is de regeling van het IMG ogenschijnlijk beter.
Een waarderegelingsaanvraag kan tot één jaar na de levering van de verkochte woning worden ingediend bij de NAM. Als u uw woning recentelijk verkocht heeft of binnenkort gaat verkopen, dan kan het de moeite waard zijn om een verzoek bij de NAM in te dienen. De waardedalingsregeling van het IMG gaat pas in september van start en in het begin alleen voor Appingedam en Loppersum (twee maanden later volgt verdere openstelling). Wanneer een concept-taxatierapport van de NAM voorligt kan beoordeeld worden in hoeverre een eventueel voorgestelde vergoeding onzes inziens recht doet aan uw situatie. Gelijktijdig zal tegen die tijd meer informatie bekend zijn over de compensatie per postcodegebied van het IMG. In dat geval kan een zuivere vergelijking gemaakt worden en het beste aanbod worden geaccepteerd.
Let wel, deze afweging geldt alleen als u uw woning daadwerkelijk verkocht heeft. Als u schadevergoeding wilt claimen zonder verkoop, dan kunt u enkel aanspraak maken op de waardedalingsregeling van het IMG en zult u minimaal tot september moeten wachten.
Hoe nu verder?
Het advies van de commissie Hammerstein is overgenomen en de regeling gaat in september van start. In de tussentijd zullen nog een aantal open einden besproken en gepubliceerd moeten worden. Wij houden u hiervan op de hoogte. Als u in de tussentijd vragen heeft, gebruik wenst te maken van deze regelingen of juist niet in aanmerking komt maar wel schade heeft, dan kunt u uiteraard altijd contact met ons opnemen!