Misschien herkent u het wel, u heeft een melding van aardbevingsschade gedaan en de schade is door de experts gekwalificeerd als aardbevingsschade. Tegelijkertijd calculeren zij het schadebedrag volgens de door hun meest voor de hand liggende herstelmethode. U bent het niet eens met de aanbevolen herstelmethode, wat u betreft moeten er andere (veelal duurdere) maatregelen worden genomen om de schade op een goede manier te herstellen. Wat te doen als u het niet eens bent met de aanbevolen herstelmethode?
De zienswijze
In de eerste plaats ligt het voor de hand om naar aanleiding van het deskundigenrapport binnen twee weken (na eventueel aangevraagd uitstel binnen zes weken) een zienswijze in te dienen. Dit is een document waarin u aangeeft dat u het niet eens bent met de door de expert aanbevolen herstelmethode waarbij u gelijktijdig de redenen aangeeft waarom u het er niet mee eens bent. Laten wij stellen dat het in dit geval gaat om scheuren in het voegwerk. In het algemeen wordt als herstelmethode geadviseerd om de gescheurde voegen uit te kappen en de muur op die plaatsen opnieuw in te voegen. Daar valt tegenin te brengen dat plaatselijke vervanging van voegwerk kleurverschillen oplevert waardoor altijd zichtbaar blijft dat een deel van de gevel opnieuw is ingevoegd. Tegelijkertijd zou u onder bepaalde omstandigheden bevoordeeld kunnen worden als wordt besloten dat het gehele voegwerk uit de gevel uitgekapt en opnieuw ingevoegd moet worden. In dat geval zou sprake kunnen zijn van woningverbetering. Omdat het doel van schadetaxaties enkel tot doel heeft om schade te vergoeden en geen verbeteringen te financieren blijft het twistpunt bestaan hoe om te gaan met deze en soortgelijke situaties.
Volledig schadeherstel
Het algemene uitgangspunt is en blijft dat de daadwerkelijk geleden schade wordt vergoed. Bij de begroting van de fysieke schade moet aldus rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Het gaat niet enkel om de goedkoopst mogelijke optie, maar om de herstelmethode waarin u zo goed als mogelijk wordt teruggebracht in uw vermogenspositie die bestond zonder schade die ten gevolge van aardbevingen is geleden. In het kader van ruimhartige schadetoekenning door de TCMG zal de schadeberekening wat ons betreft niet te restrictief uitgelegd mogen worden. Het is namelijk goed voorstelbaar dat (als wij het voorbeeld blijven volgen) het verbeteren van een hele gevel inderdaad zorgt voor woningverbetering. Waar het voegwerk al slecht was en op bepaalde plaatsen scheuren vertoonden, zal het opnieuw invoegen van de gehele gevel ervoor zorgen dat u er juist op vooruit gaat. Toch neemt dit wat ons betreft niet weg dat een minder vergaande maatregel (lees: een gedeelte van de gevel opnieuw invoegen) niet zorgt voor volledig schadeherstel. Wat ons betreft is het in zo’n geval voorzienbaar dat alsnog de gehele gevel opnieuw ingevoegd moet worden omdat de benadeelde anders met restschade blijft zitten.
Op het voorgaande valt uiteraard een en ander af te dingen. De beoordeling van schademeldingen ziet met name op de vergoeding van fysieke schade bij woningen. Als de gehele gevel opnieuw ingevoegd zou worden dan komt u als benadeelde in een betere positie te verkeren dan voorheen. Met de voorgestelde herstelmethode om slechts een gedeelte opnieuw te voegen, blijft weliswaar restschade bestaan, al bestaat deze restschade uit woningwaardedaling ten gevolge van het aardbevingsstigma dat over is gebleven na herstel. Met andere woorden de schade is hersteld, maar er blijft een optisch litteken waarneembaar. Deze waardevermindering van woningen kan weliswaar via andere wegen alsnog vergoed worden al is het hiervoor doorgaans noodzakelijk om de woning verkocht te hebben. Alhoewel de exacte mogelijkheden tot schadevergoeding bij waardedaling momenteel nog niet geheel zijn uitgekristalliseerd, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat voor een goede schadeberekening het van belang is dat er sprake moet zijn van een “geofysisch voldoende stabiele toestand”. Met andere woorden en kort door de bocht gezegd: er mogen geen grote aardbevingen meer voorkomen voordat de daadwerkelijke waardevermindering begroot kan worden. Dit zal naar alle waarschijnlijkheid inhouden dat een schadevergoeding vanwege stigmaschade (waardevermindering) vooralsnog enkel bij verkoop verkregen kan worden (voor meer informatie verwijzen wij naar de blog “waardevermindering woningen in het aardbevingsgebied”).
Omdat de door u geleden schade met de laatste methode niet geheel vergoed wordt en pas volledig vergoed kan worden bij verkoop of een voldoende stabiele toestand, is het onzes inziens voor de hand liggend dat het niet strookt met de ruimhartige instelling om benadeelden te compenseren door voor de goedkopere hersteloptie te kiezen. Het is daarom altijd van belang om de juiste balans te vinden tussen enerzijds schadeherstel en anderzijds woningverbetering. Als er sprake is van woningverbetering dan is het vervolgens de vraag of minder vergaande maatregelen ook voor volledig schadeherstel kunnen zorgen. Als dit niet het geval is dan zijn wij van mening dat het risico op ‘te veel’ betalen voor rekening moet blijven voor diegene die de schade veroorzaakt heeft. Bij een andere redenering blijft er altijd een bepaalde mate van restschade bestaan terwijl u deze schade niet althans niet geheel had kunnen voorkomen. Diegene die profijt heeft van aardgaswinning, zal derhalve het volledige risico moeten dragen voor alle schade die deze gaswinning tot gevolg heeft. Dat wordt onzes inziens niet anders als overcompensatie de enige mogelijkheid is om te voldoen aan de norm van volledig schadeherstel.
Hoe nu verder?
Als u het niet eens bent met de voorgestelde herstelmethode dan kunnen wij u kosteloos adviseren en waar mogelijk een zienswijze opstellen om uw bezwaren naar voren te brengen. Hierbij doen wij tevens een beroep op bouwkundige experts die met een eigen onafhankelijke blik (second opinion) kijken in hoeverre de voorgestelde herstelmethode ook volledig herstel tot gevolg heeft. In samenwerking met deskundigen geven wij u kosteloos advies waarna besloten kan worden in hoeverre er voldoende gronden bestaan om een zienswijze in te dienen. Als alle schade in een rapport wordt toegekend wil dit dus niet per definitie zeggen dat daarmee ook de volledige schade vergoed wordt. Wij roepen u daarom altijd op om met een kritische blik naar uw schaderapport te kijken. Komt u er niet uit, raadpleeg ons…
Vertrouwen is goed, controle is beter!
Voorgeschiedenis
Woningeigenaren van woningen gelegen in het Groninger aardbevingsgebied lijden schade vanwege een andere waardeontwikkeling van hun woning ten opzichte van woningeigenaren van soortgelijke woningen buiten het aardbevingsgebied. Daarover bestaat al lange tijd consensus. In 2015 heeft de rechtbank Noord Nederland geoordeeld dat deze woningeigenaren gecompenseerd moeten worden. Dit ongeacht de vraag of er sprake is van fysieke schade en ongeacht de vraag of de woning is verkocht. Nadat de NAM in hoger beroep is gegaan is dit in 2018 door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden opnieuw bevestigd.
De vraag die veel opkwam was hoe de schade begroot moest worden als een woningeigenaar schade claimde terwijl hij zijn woning nog niet had verkocht. Hoeveel schade heb je op dat moment? Kan die schade vergroot of verkleind worden in de toekomst? Wat is het moment van schadevaststelling? De Hoge Raad (het hoogste rechtsorgaan in Nederland) gaf aan dat de schade pas begroot zou kunnen worden als er sprake is van een “geofysisch voldoende stabiele toestand”. Het zou momenteel nog te onzeker zijn om een vergoeding toe te kennen. Kortom, een woningeigenaar kan schade claimen als zijn woning nog niet verkocht is maar omdat de bodem niet stabiel genoeg is (het is niet te voorzien hoe de frequentie en magnitude van aardbevingen in de toekomst zal zijn), kan er nog geen goede berekening gemaakt worden.
Dit is uiteraard een onwenselijke situatie, de rechtspraak heeft geoordeeld dat woningeigenaren gecompenseerd moeten worden en het is duidelijk dat op dít moment al schade bestaat, het is alleen niet bekend hoe groot deze schade is. Minister Wiebes heeft vervolgens een adviescommissie in het leven geroepen die de opdracht kreeg om te adviseren over een methode voor het begroten van schade door waardedaling. De commissie Hammerstein ging met deze opdracht aan de slag. Het betreft een tamelijk technisch advies waarbij het in deze blog te ver voert om alle zaken te bespreken. Het originele advies kunt u hier vinden. Het is op voorhand van belang te vermelden dat deze commissie na een uitgebreide analyse van de uitspraak van de Hoge Raad heeft aangegeven dat het mogelijk is om ook nu al tot schadevergoeding over te gaan.
Het toepassingsgebied
Een belangrijke vraag die beantwoord moest worden was de vraag wat het toepassingsgebied zou worden. Met andere woorden, in welk gebied kan nog met redelijke mate van waarschijnlijkheid worden vastgesteld dat woningeigenaren nadeel ondervinden van de ligging van hun woning in het bevingsgebied. Het toepassingsgebied wordt door de commissie bepaald aan de hand van toegekende schadeclaims. In postcodegebieden met woningen met 40% of meer toegekende schade ten opzichte van de totale woningvoorraad heeft de commissie significante waardedaling geconstateerd. In postcodegebieden met 20-40% toegekende schade is dit beeld minder duidelijk, de waardedaling die wordt gevonden zou in dat geval statistisch niet significant zijn. In postcodegebieden met een lager percentage toegekende schade (minder dan 20%) wordt een positief prijseffect gevonden. Hierbij wordt door de commissie het vermoeden uitgesproken dat er sprake is van een zogenaamd ‘waterbedeffect’. Als Groningers vanwege de aardbevingen verhuizen naar plaatsen buiten het risicogebied, kunnen de prijzen daar juist stijgen. Onzes inziens is deze laatste bewering discutabel. De huidige markt wordt gekenmerkt door prijsstijgingen en er is ook een duidelijke trek te zien van bewoners van de stad Groningen die naar de randen van het bevingsgebied verhuizen vanwege economische redenen. De huizenprijzen liggen daar lager en men krijgt meer woning voor hetzelfde geld. Dit zou een deel van de prijsstijging kunnen verklaren naast de organische prijsstijgingen die in het gehele land op te merken zijn. Uiteraard kan er in zekere zin een waterbedeffect optreden maar dit effect lijkt ons in het licht van alle omstandigheden marginaal te zijn. Er mag niet te snel van uit worden gegaan dat de aardbevingsproblematiek in deze schil niet voor een negatieve of minder positieve waardeontwikkeling heeft gezorgd.
WOZ waarde
Om een zuivere schadebegroting te maken dient per individuele woning gekeken te worden wat de woning waard is en wat de woning waard had kunnen zijn op het moment dat er geen aardbevingsschaderisico’s zouden zijn. Onzes inziens ligt het voor de hand om in dat geval elke individuele woning te taxeren en deze woning te vergelijken met soortgelijke woningen in soortgelijke gebieden buiten het aardbevingsgebied. Dit is min of meer de methode die de NAM tot nog toe hanteert binnen de door de NAM in het leven geroepen “waarderegeling”. Groot nadeel hiervan is dat de bijkomende kosten extreem hoog zijn en het een enorme druk behelst om elke woning in het bevingsgebied te taxeren. De commissie Hammerstein heeft daarom geadviseerd om aansluiting te zoeken bij de WOZ waarde. De eeuwige discussie is en blijft in hoeverre de WOZ waarde de daadwerkelijke woningwaarde vertegenwoordigd maar ondanks dit gegeven zal de WOZ waarde als uitgangspunt worden genomen.
De compensatie
Nog niet alle details over de daadwerkelijke compensatie van elke individuele woning in de betroffen regio’s zijn momenteel bekend. Per postcodegebied zal gekeken worden hoeveel schademeldingen er zijn geweest en welk percentage van de schademeldingen is toegewezen. Aan de hand daarvan zal per postcodegebied aangegeven kunnen worden welk percentage als schadevergoeding kan worden uitgekeerd. Dit neemt niet weg dat er inmiddels duidelijke bandbreedtes bekend gemaakt zijn waarbinnen de schadebedragen variëren:
Opvallend ten aanzien van bovenstaande tabel is dat het toepassingsgebied van deze regeling groter is dan het toepassingsgebied dat de NAM hanteert binnen de waarderegeling (Appingedam, Delfzijl, Loppersum, Het Hogeland (voormalige gemeenten Bedum, Eemsmond, De Marne en Winsum), Midden-Groningen (voormalige gemeenten Hoogezand-Sappemeer, Menterwolde en Slochteren) en het grondgebied dat per 1-1-2016 tot de gemeente Ten Boer behoorde (en inmiddels deel uitmaakt van de gemeente Groningen). Dit heeft tot gevolg dat meer bewoners een beroep kunnen doen op de nieuwe waardedalingsregeling van het Instituut Mijnbouwschade Groningen.
Mijn woning staat niet in het overzicht maar ik heb wel schade, wat te doen? Voor woningen gelegen in het gebied zoals in de tabel weergegeven wordt een regeling opgesteld. Dit wil echter niet zeggen dat u geen aanspraak heeft op een vergoeding als uw woning hier niet tussen staat. Indien het aantoonbaar is dat de waardeontwikkeling van uw woning in negatieve zin is beïnvloed door aardbevingsschade zal alsnog tot compensatie overgegaan moeten worden. Het grote verschil is echter dat u deze schade dient te bewijzen. Indien u van mening bent dat uw woningwaarde negatief is beïnvloed dan komen wij graag met u in contact om over deze mogelijkheden te spreken.
Waarderegeling of waardedalingsregeling?
Als u uw woning verkocht heeft en uw woning zowel onder het bereik van de waarderegeling (NAM) en de waardedalingsregeling (IMG) valt blijft de vraag over welke regeling voor u het best is. Omdat de exacte vergoeding van de IMG nog niet bekend is en de NAM per individuele woning maatwerk verricht is het eerlijke antwoord: “dat weten wij niet”. Wel kan worden aangegeven dat het IMG uitgaat van gemiddelden in een bepaald postcodegebied terwijl binnen de waarderegeling van de NAM elke woning afzonderlijk getaxeerd wordt en het verkoopproces met koper en verkoper wordt doorgenomen. Indien u een moeizaam verkoopproces heeft gehad waarvan de onderhandelingen sterk door de aanwezigheid van fysieke aardbevingsschade is beïnvloed of potentiële kopers afhaakten omdat zij het risico op wonen in het aardbevingsgebied niet aandurfden, dan is de kans groot dat u bovengemiddeld veel schade heeft gelegen. In dat geval is het voorzienbaar dat de waarderegeling van de NAM voor een betere compensatie zorgt. De regeling van het IMG zal met name positief zijn als er in uw omgeving veel schades gemeld zijn en u zelf minder problemen heeft ervaren. Indien het verkoopproces soepel is verlopen en u nauwelijks belemmeringen heeft ervaren terwijl dit in de buurt wel zo was, dan is de regeling van het IMG ogenschijnlijk beter.
Een waarderegelingsaanvraag kan tot één jaar na de levering van de verkochte woning worden ingediend bij de NAM. Als u uw woning recentelijk verkocht heeft of binnenkort gaat verkopen, dan kan het de moeite waard zijn om een verzoek bij de NAM in te dienen. De waardedalingsregeling van het IMG gaat pas in september van start en in het begin alleen voor Appingedam en Loppersum (twee maanden later volgt verdere openstelling). Wanneer een concept-taxatierapport van de NAM voorligt kan beoordeeld worden in hoeverre een eventueel voorgestelde vergoeding onzes inziens recht doet aan uw situatie. Gelijktijdig zal tegen die tijd meer informatie bekend zijn over de compensatie per postcodegebied van het IMG. In dat geval kan een zuivere vergelijking gemaakt worden en het beste aanbod worden geaccepteerd.
Let wel, deze afweging geldt alleen als u uw woning daadwerkelijk verkocht heeft. Als u schadevergoeding wilt claimen zonder verkoop, dan kunt u enkel aanspraak maken op de waardedalingsregeling van het IMG en zult u minimaal tot september moeten wachten.
Hoe nu verder?
Het advies van de commissie Hammerstein is overgenomen en de regeling gaat in september van start. In de tussentijd zullen nog een aantal open einden besproken en gepubliceerd moeten worden. Wij houden u hiervan op de hoogte. Als u in de tussentijd vragen heeft, gebruik wenst te maken van deze regelingen of juist niet in aanmerking komt maar wel schade heeft, dan kunt u uiteraard altijd contact met ons opnemen!
Ruud en Gerda wonen ruim dertig jaren in hun woning in Appingedam, midden in het aardbevingsgebied. Na elke beving lopen zij een ronde rondom hun woning om te zien of er nieuwe scheuren beschikbaar zijn. In het verleden hebben zij diverse schade-experts over de vloer gehad met wisselende uitkomsten. Soms werd de schade erkend als aardbevingsschade, soms gedeeltelijk soms niet en werd aangegeven dat de schade het gevolg was van verzakking, vernatting, krimpscheuren, zettingsschade en andere zaken. De frustratie hieromtrent liep steeds verder op totdat in 2017 het wettelijk bewijsvermoeden in werking trad met als gevolg dat zij niet langer aan hoefden te tonen dat er sprake was van aardbevingsschade, maar de NAM moet aantonen dat er geen sprake is van aardbevingsschade.
Kees en Paula wonen sinds een aantal jaren in hun droomwoning in Veendam. Zij hebben ook scheuren in de muren ontdekt maar ja, is dit wel aardbevingsschade? Kees zegt dat hij in de bouw werkzaam is, wat hem betreft zouden de scheuren het gevolg kunnen zijn van aardbevingen maar andere oorzaken kan hij ook niet uitsluiten. “Ach, het zijn ellenlange procedures en er wordt toch veel afgewezen, ik heb er geen zin in om erachteraan te gaan. Mijn woning zal wel blijven staan”.
Heb ik aardbevingsschade?
Zoals Kees en Paula zijn er veel huishoudens die twijfelen of de schade in hun woning door aardbevingen is veroorzaakt en of zij de moeite moeten nemen om een schademelding bij de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (hierna: TCMG) in te dienen. Juist voor deze mensen is het van belang te weten dat vanaf 2017 het wettelijk bewijsvermoeden van toepassing is. Niet de bewoner moet bewijzen dat er sprake is van aardbevingsschade, de NAM moet bewijzen dat er geen sprake is van aardbevingsschade.
Art. 6:177a BW
1. Bij fysieke schade aan gebouwen en werken, die naar haar aard redelijkerwijs schade door beweging van de bodem als gevolg van de aanleg of de exploitatie van een mijnbouwwerk ten behoeve van het winnen van gas uit het Groningenveld zou kunnen zijn, wordt vermoed dat die schade veroorzaakt is door de aanleg of de exploitatie van dat mijnbouwwerk.
2. De benadeelde kan zich slechts beroepen op het vermoeden, bedoeld in het eerste lid, indien hij de exploitant, bedoeld in artikel 177, op diens verzoek de relevante bescheiden betreffende het gebouw of werk ter inzage geeft indien hij daarover beschikt, en de exploitant genoegzaam gelegenheid geeft de schade te onderzoeken.
Het toepassingsbereik
Zoals uit de wettekst blijkt kunnen eigenaren van onroerend goed die schade ten gevolge van gaswinning uit het Groningenveld lijden een beroep doen op het bewijsvermoeden. Onzes inziens is het een groot misverstand te veronderstellen dat het onroerend goed gelegen moet zijn binnen de contouren van het Groningenveld. In de wet staat omschreven dat het moet gaan om “schade door beweging van de bodem als gevolg van de aanleg of de exploitatie van een mijnbouwwerk ten behoeve van het winnen van gas uit het Groningenveld. Het is daarom goed mogelijk dat de gevolgen ook buiten de contouren van het Groningenveld zich manifesteren alhoewel te verwachten is dat dit gelijktijdig discussies van een andere orde kan oproepen. Hoe verder men van het Groningenveld verwijderd is, hoe groter de kans dat niet langer van redelijke voorzienbaarheid kan worden gesproken dat de geconstateerde schade aldaar het gevolg is van gaswinning. Dit is een tamelijk juridisch technische benadering dat in deze blog niet verder uitgewerkt zal worden maar het kan wel degelijk relevant zijn. Als bouwkundige uitkomsten en rapportages ruimte voor discussie laten dan is het de moeite om juridisch te beschouwen of het bewijsvermoeden in een concreet geval buiten het Groningenveld van toepassing kan zijn. Als het antwoord bevestigend is, dan kan dit van doorslaggevende betekenis zijn bij de interpretatie van bouwkundige uitkomsten.
Vermoeden versus zekerheid
Het is ontegenzeggelijk waar dat het bewijsvermoeden een grote vlucht voorwaarts is voor eigenaren van onroerend goed in het aardbevingsgebied. De bewijslast en het bewijsrisico komen in afwijking van het algemene aansprakelijkheidsrecht voor rekening en risico van de NAM. Evenwel is het zo dat wanneer de NAM voldoende aannemelijk weet te maken dat de schade een andere oorzaak heeft, de bewijslast opnieuw bij de benadeelde komt te liggen. Anders gezegd wordt de bewijslast door het bewijsvermoeden niet verschoven maar wordt de NAM in de gelegenheid gesteld om tegenbewijs te leveren.
Niet elke geconstateerde schade in het Groningenveld wordt dus per definitie als het gevolg van gaswinning gezien maar van elke schade wordt wel vermoed dat het aardbevingsschade is. Het is aan NAM om dit te weerleggen. Dit is een behoorlijk pittige opdracht waarbij de NAM aannemelijk moet maken dat de schade niet is veroorzaakt door bodembeweging als gevolg van gaswinning uit het Groningenveld. Gelet op de bedoeling van de wetgever bij de totstandkoming van art. 6:177a BW, moeten zware eisen aan de weerlegging van het bewijsvermoeden gesteld worden. Eerst wanneer in een concreet geval evident en aantoonbaar een andere oorzaak als uitsluitende oorzaak van de schade kan worden aangewezen, kan het bewijsvermoeden als weerlegd worden beschouwd.[1]
[1] Arbiter Bodembeweging, zaaknummer: 18/0262, d.d. 19 juli 2019.
Wat te doen?
Alhoewel het bewijsvermoeden niet het ei van Columbus is wordt het voor benadeelden een stuk eenvoudiger om ontstane schade vergoed te krijgen. Indien u scheuren en/of andere schade aan uw woning ontdekt waarvan u zelf niet uit kunt sluiten dat het niet ten gevolge van gaswinning komt, dan is het aan te beleven om de geconstateerde schade te melden bij de TCMG. Experts die door de TCMG worden aangewezen (en geen connecties hebben met de NAM) zullen uw schade beoordelen en zullen bij een afwijzing van een specifieke schade moeten motiveren welke andere evidente oorzaak voor de schade bestaat. De conclusies hieromtrent volgen met name uit bouwkundige onderzoeken al hebben zij bij afwijzing ook een stevig juridisch karakter. Indien een schade wordt afgewezen kan de bouwkundige niet volstaan met een motivering die duidt op een goed onderbouwd vermoeden, de mogelijkheid dat de schade het gevolg is van aardbevingsschade moet in beginsel uitgesloten kunnen worden.
Het heeft altijd zin om een melding van vermoedelijke aardbevingsschade te doen. U hoeft zelf niet aan te tonen dat de gevonden scheuren daadwerkelijk het gevolg zijn van aardbevingen en wij begeleiden u kosteloos van A tot Z om op een goede manier schadeloos gesteld te worden. Heeft u vragen of bent u enthousiast geraakt, neem dan vrijblijvend contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.
Bovenstaande blog is van algemene aard en kan niet worden opgevat als een op maat gemaakt juridisch advies. Heeft u een persoonlijke vraag? Neem dan vrijblijvend contact met ons op om uw specifieke situatie te bespreken.
U herkent het wel, u woont in Veendam, Pekela, Winschoten of elders in de provincie Groningen waar de aardbevingsproblematiek een minder grote rol lijkt te spelen. Toch hoort u van familie, vrienden, collega’s dat zij scheuren in hun woningen en/of bedrijfspanden hebben geconstateerd, misschien heeft u zelf ook scheurvorming herkend. Wat te doen? Procedures lijken lang en ingewikkeld, maar u heeft ook iets gehoord over de TCMG, ruimhartige toekenning en omkering van bewijslast. SK Juristen praat u bij…
Scheurvorming
Om bij het begin te beginnen is het van belang om uw woning goed op scheuren te onderzoeken, ook als u niet in het ‘klassieke’ aardbevingsgebied woont. Indien u één of meerdere scheuren gevonden heeft dan kan het zo zijn dat deze scheuren aan (gevolgen van) aardbevingen te relateren zijn. Vaak horen wij van bewoners dat zij niet zeker weten of er wel degelijk sprake is van aardbevingsschade en hebben zij geen zin hebben in lange procedures met dure deskundigen. Vervolgens wordt vaak besloten om geen melding van mogelijke aardbevingsschade te doen. Alhoewel dit altijd een persoonlijke afweging blijft valt hier op drie cruciale punten iets tegenin te brengen.
Gedupeerden behoren op een goede manier zonder overbodige bureaucratie een schadevergoeding te krijgen voor het geleden nadeel (in deze blog fysieke aardbevingsschade (scheuren in de muren, vloeren e.d.)). In het verleden was het zo dat u zelf aan diende te tonen dat de gevonden scheuren door (de gevolgen van) aardbevingen veroorzaakt waren. Dat was een behoorlijke opgave met als gevolg dat de uitgekeerde vergoedingen te wensen over liet en veel mensen daarom afzagen van een aanvraag. Sinds de inwerkingtreding van het wettelijk bewijsvermoeden is het echter zo dat de wederpartij moet aantonen dat er geen sprake is van aardbevingsschade voordat een eventuele claim kan worden afgewezen. Concreet houdt dit in dat als u een vermoeden heeft van aardbevingsschade, het altijd van belang is om dit bij de TCMG te melden. Indien de scheuren geen evident andere oorzaak hebben, worden zij in beginsel als aardbevingsschade gekwalificeerd en zullen de herstelkosten betaald worden.
2. Ik heb geen zin in langslepende procedures met veel deskundigen, dit levert te veel stress op.
Veel procedures kennen inderdaad een lange doorlooptijd al is er een behoorlijke inhaalslag gemaakt. De duur van de procedure wordt met name bepaald door een eventueel opgelopen achterstand door de TCMG (die achterstand wordt minder groot) en de voortvarendheid waarmee de aanvrager (u) alle relevante documentatie aanlevert. Bij dit laatste kunnen wij u kosteloos begeleiden (waarover hieronder meer) zodat zowel de duur van de procedure verkort kan worden en stress niet noodzakelijk is.
3. Begeleiding is duur met een onzeker resultaat, ik kan/wil de procedure niet zelf voeren en wil geen extra kosten maken.
In het algemeen wordt aangenomen dat professionele begeleiding duur is. Omdat de uitkomsten van een aanvraag niet vooraf vaststaan heeft dat tot gevolg dat vaak (onnodig) wordt afgezien van de inschakeling van een eigen deskundige. Alhoewel er veel eigen initiatieven zijn ontwikkeld om de kosten zo laag mogelijk te houden blijft het van belang te vermelden dat onze begeleiding kosteloos voor u is (zie verderop in deze blog).
Het aanvraagproces
Om bij het begin te beginnen dient contact te worden gezocht met de TCMG waarbij een melding van de schade wordt gedaan. Dit gaat veelal gepaard met een aantal foto’s van de scheuren die u geconstateerd heeft. Nadat deze melding in behandeling is genomen schakelt de TCMG een schadeexpert in die uw woning volledig opneemt (hij of zij kijkt niet enkel naar de door u genoemde scheuren, maar bekijkt het hele pand van binnen en buiten). Gezien de actuele coronamaatregelen experimenteert de TCMG momenteel met een opname op afstand. Met uw smartphone, tablet, laptop kunt u een videoverbinding maken met de schade-expert en samen met u loopt de expert virtueel door uw woning.
Nadat de woning is opgenomen volgt een deskundigenrapport (deze fase kan enige tijd in beslag nemen). Tot dit moment is het proces tamelijk procedureel van aard en is het met name van belang om tijdig alle relevante documenten aan te leveren. Dit neemt niet weg dat dit een belangrijke fase is omdat de aangeleverde documentatie een belangrijk onderdeel van het uiteindelijke deskundigenrapport uit zal maken.
De uitkomsten van een deskundigenrapport zijn grofweg in drie categorieën onder te verdelen:
De zienswijze
Nadat u een rapport heeft ontvangen heeft u de mogelijkheid om binnen zes weken een zienswijze naar voren te brengen als u het met bepaalde onderdelen uit het rapport niet eens bent. Als u het met bepaalde onderdelen uit het rapport niet eens bent is het altijd aan te raden om dit te doen. Een veelvoorkomend misverstand is dat door het indienen van een zienswijze er risico op vermindering van het schadebedrag bestaat. Omdat de procedure bij de TCMG bestuursrechtelijk van aard is geldt echter het klassieke beginsel van het verbod op “reformatio in peius”. In gewoon Nederlands betekent dit dat u niet slechter mag worden van bezwaar en beroep. Het indienen van een zienswijze gaat weliswaar vooraf aan een besluit maar wat ons betreft is het aannemelijk dat dit beginsel ook in de fase voorafgaand aan het besluit te gelden heeft. In ieder geval zijn ons geen voorbeelden bekend waarbij het indienen van een zienswijze tot een verslechtering voor de aanvrager heeft geleid. De bevindingen uit het deskundigenrapport blijven dus van kracht tenzij door de zienswijze wordt geoordeeld dat de bevindingen daadwerkelijk onterecht nadelig voor u waren waarna een ‘verbeterd’ rapport zal worden gemaakt. Kortom: u wordt er niet slechter van.
Als wij een rapport ontvangen dan wordt deze altijd op twee verschillende manieren beoordeeld, zowel vanuit bouwkundig als vanuit juridisch oogpunt. In samenwerking met bouwkundigen wordt gekeken in hoeverre de bevindingen van de schade-expert plausibel zijn. Is de schade goed
beoordeeld? Klopt de beargumentering omtrent de oorzaak? Zijn er andere oorzaken denkbaar? Zijn de begrote herstelkosten reëel? Is de herstelmethode reëel? Bent u na herstel volgens de aanbevolen herstelmethode ook daadwerkelijk schadeloos gesteld? Vanuit juridisch oogpunt worden deze bevindingen geanalyseerd en verder uitgewerkt in een zienswijze. Hierbij wordt het beschikbare juridische instrumentarium zoveel mogelijk benut om uw zienswijze kracht bij te zetten met als uiteindelijke doel om u daadwerkelijk volledig schadeloos te stellen. Het beste van alles, u betaalt niets!
De kosten
Alles goed en wel horen wij u denken, wij zijn een commercieel bedrijf en er moet geld verdiend worden. Dit is juist, onder strikte voorwaarden kan een vergoeding voor deskundige bijstand bij de TCMG verkregen worden. Alhoewel deze vergoeding pas na het uitbrengen van het deskundigenrapport kan worden verkregen en enkel als er sprake is van aardbevingsschade, zijn wij desondanks van mening dat er veel valt te winnen in de voorafgaande fase. Wij begeleiden u daarom graag van A tot Z waarbij wij het risico dragen dat de kosten mogelijk niet vergoed worden. Voor u heeft dit als bijkomend voordeel dat er niet getwijfeld hoeft te worden aan onze onafhankelijkheid. Uw belang is ons belang!
Conclusie
Het heeft altijd zin om een melding van vermoedelijke aardbevingsschade te doen. U hoeft zelf niet aan te tonen dat de gevonden scheuren daadwerkelijk het gevolg zijn van aardbevingen en wij begeleiden u kosteloos van A tot Z om op een goede manier schadeloos gesteld te worden. Heeft u vragen of bent u enthousiast geraakt, neem dan vrijblijvend contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.
Bovenstaande blog is van algemene aard en kan niet worden opgevat als een op maat gemaakt juridisch advies. Heeft u een persoonlijke vraag? Neem dan vrijblijvend contact met ons op om uw specifieke situatie te bespreken.